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05/04/2011 - Patrimônio de Afetação

Publicação da revista Contrução de Fevereiro 2011

Legislação


Patrimônio de afetação na construção
Entenda em detalhes a tributação no regime de afetação

Nelson Frederico Bertola

O mercado imobiliário sempre terá grande enfoque na economia nacional, sendo este um setor que demanda grande quantia de atribuições, tanto no aspecto de empregabilidade, tecnológico, entre outros.
Devido a grandes escândalos e fraudes de repercussão nacional nesse setor, pelos quais os mutuários ou os cooperados pagaram a conta, o Congresso Nacional tomou providências para evitar tais abusos. Ao mesmo tempo em que o Legislador criou meios de proteção aos interessados em aquisições imobiliárias - com regras rígidas e distinguindo as responsabilidades -, ele também incentivou o setor com benefícios fiscais.

Uma das formas de incentivo criadas pelo Governo Federal é o Regime do Patrimônio de Afetação, instituído pela lei 4.591 de 1964, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, se manterão apartados do patrimônio do incorporador. Ou seja, o patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.

Antes de adentrar no aspecto tributário desse regime, é importante salientar os aspectos de responsabilidade que são atribuídos ao empreendimento. Para fins fiscais, no caso de inadimplência nos débitos de Imposto de Renda, Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, contribuições PIS-Pasep/Cofins, a empresa incorporadora responderá com seus próprios bens e não o patrimônio do empreendimento. É importante ressaltar esse pequeno ponto, considerando que muitos empresários desconhecem detalhes legais.

Tributação diferenciada
O regime do patrimônio de afetação consiste numa forma de tributação diferenciada, na qual as receitas da atividade incentivada, ou seja, as provenientes da venda das unidades dos empreendimentos objeto do programa serão tributadas na totalidade de 6% - para IRPJ (1,89%), CSLL (0,98%), PIS-Pasep (0,56%) e Cofins (2,57%).
Outra observância a ser feita quanto a esse regime é referente ao percentual de 1% (0,44% para Cofins, 0,09% para o PIS-Pasep, 0,31% para IRPJ e 0,16% para CSLL) que poderá ser utilizado para os projetos de incorporação inclusos até 31 de dezembro de 2004 e cuja construção já esteja em andamento desde 31 de março de 2009. Entretanto, não basta tão somente a obediência a essa data. O projeto tem que ser de interesse social, e para isso, conforme conceitua a própria lei 10.931 de 2004, o valor comercial da unidade deverá ser de até R$ 75.000,00, isto, claro, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, tratado pela lei 11.977 de 2009.

É de grande importância mencionar que os créditos a serem pagos nessa tributação possuem vedação expressa no que se refere à remota hipótese de parcelamento, ou seja, assim como em outros programas que geram de certa forma economia ao contribuinte, os Legisladores requerem que os pagamentos oriundos desses incentivos sejam quitados em única vez. No caso desse programa, os tributos deverão ser pagos em única guia até o 20o dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita.

Além da ressalva quanto à impossibilidade de parcelamento, o Legislador definiu como critério de exclusão do programa a falta de pagamento dos tributos federais, bem como das contribuições previdenciárias, ficando mantida a linha já utilizada pelo Fisco Federal que todo e qualquer programa de incentivo que na maioria das vezes resulta em menos gastos com tributos deve ter suas prestações em dia, fazendo-se, por exemplo, um paralelo com o simples nacional.

Os procedimentos para adesão ao regime estão disciplinados na Instrução Normativa 934 de 2008, que traz anexo o formulário de termo de adesão e ainda requer que seja levada juntamente com este a documentação referente ao empreendimento devidamente registrada e averbada pelo cartório de registro de imóveis.

Portanto, tem-se a aplicabilidade desse regime como um bom incentivo para a construção de habitações, levando ânimo e transformando em bons negócios a construção de moradias populares no Brasil.

Nelson Frederico Bertola, advogado, consultor da IOB na área de Imposto de Renda, Contabilidade e Legislação Societária

 

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