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14/01/2010 - MSFI na Mídia

Entrevista cedida para a Revista Construção Mercado

Edição de Janeiro 2010

2010: o ano dos repasses
Grande volume de conclusão de obras neste ano deve gerar pico de repasses de financiamentos imobiliários. Saiba o que pode acontecer

Por Mirian Blanco

Ao longo deste ano, o número de repasses de financiamentos imobiliários, de incorporadoras para bancos, será até três vezes superior ao registrado em 2008. O motivo? É que a explosão de lançamentos observada durante os anos de 2007 e 2008 começa agora a se reverter em empreendimentos entregues. Com as obras executadas ou em fase de conclusão, as incorporadoras correm contra o tempo para regularizar a edificação e encaminhar a análise de crédito de seus clientes ao crivo das instiuições financeiras. Com tanta burocracia em jogo, será que os bancos darão conta dos repasses sem atrasar o fluxo de desembolso das incorporadoras?

Nesta entrevista, Pedro Klumb, sócio da MSFI, especializada na formatação de operações financeiras para empresas do ramo imobiliário, analisa o cenário de repasses para o ano e mostra oportunidade de capitalização para pequenas construtoras via parcerias com fundos estrangeiros.

Como o financiamento imobiliário decolou em 2007 e 2008, imagina-se que em 2009 e 2010 os empreendimentos construídos comecem a ser entregues. Como ficará a gestão de repasses dos financiamentos neste ano?

Em 2009, o volume de repasses foi menor do que o previsto porque a crise alongou os períodos de construção e muitas entregas de empreendimentos foram atrasadas. E aí o que já aconteceria em 2009 está sendo transferido para o primeiro semestre deste ano, que vai ser realmente explosivo em termos de entrega de empreendimentos, o que naturalmente gera um volume de repasses gigantesco com os bancos.

Há possibilidade de gargalos nesse repasse?

O processo será trabalhoso e ainda há lição de casa a ser feita. Poderá haver pequenos gargalos regionais ou setoriais, mas diria que, em geral, o mercado está preparado para resolver a bolha ou o grande volume de repasses que haverá em 2010 e 2011.

Que volume é esse?

Comparado a 2008, o volume de repasses de 2010 será no mínimo duas vezes maior, talvez três.

Os bancos serão capazes de gerirem esse aumento de operações?

Há duas atividades envolvidas no processo: de um lado, a análise de crédito dos compradores, e de outro, a parte jurídica e de formalização dos contratos. Da primeira parte, as condições de taxas que os bancos estão oferecendo são excepcionais, melhores do que quando os compradores iniciaram seus financiamentos junto às incorporadoras. Os juros caíram, os prazos aumentaram, as facilidades cresceram, a análise de crédito está mais simples e o processo de contratação de financiamentos, mais acelerado.

De outro...

Há a parte jurídica e de formalização dos contratos. A jurídica tem a ver com a regularidade do empreendimento, com o "Habite-se". Os incorporadores também estão otimizando esses fluxos. Lembro que no passado algumas empresas levavam até seis meses para averbar uma construção. Hoje isso não funciona mais assim. A preparação da documentação passou a ser um subprocesso da obra. Em geral, hoje se começa a trabalhar o repasse 90, 120 dias antes da data de liberação do "Habite-se" previsto e a ideia é repassar todas as unidades no máximo em 45, 60 dias depois do "Habite-se". Dessa forma, todas as atividades entre terminar a construção, preparar a documentação, entregar os documentos e aprovar o crédito ficam sincronizadas.

Mas nem todas as incorporadoras fazem esse acompanhamento sistemático, certo?

Isso é uma tendência natural porque a volta do financiamento bancário à construção e aos compradores de imóveis trouxe formalidade para o segmento. Num primeiro momento, todo mundo apanha, mas depois aprende. Hoje qualquer coisa que possa afetar a documentação ou o prazo para obter o "Habite-se" e fazer os repasses é tratado como processo importante dentro da incorporadora.

Acredita, então, que não haverá atraso nos repasses?

Não tenho muita preocupação de que vai haver um entupimento dos canais em 2010, apesar de que irá quase que dobrar o número de repasses, porque todo mundo se preparou para fazer esse processo de forma mais ágil e controlada. Há alguns anos se falava em dias para analisar o processo. Hoje, falamos em horas. Quando se cresce em volume, o processo tem que mudar e é isso o que está acontecendo.

Na prática, que preparação foi essa?

Hoje há ferramentas que não existiam no passado, por exemplo. A documentação já é escaneada, o que gera menor manipulação de papel. Alguns documentos hoje são emitidos via internet, como algumas certidões. É muito mais simples obter a documentação que comprova a regularidade hoje do que no passado.

Essa realidade vale para todas as regiões brasileiras?

A maior parte dos bancos tem sede em São Paulo, então a maior parte do processamento é feito na capital paulista. O que é ruim para quem está fora, que se ressente um pouco disso. Eles falam: "tem certo momento em que meu processo cai no buraco negro de São Paulo", porque tudo foi centralizado. A centralização tem certas vantagens, pois se otimiza o processo, trabalha-se em escalas, mas fica distante da condição regional. Esses mecanismos de ferramentas novas de otimização de processo, como a documentação eletrônica, vão aproximar os Estados. Será possível, por exemplo, que toda a documentação seja verificada fisicamente e localmente em Fortaleza, depois transmitida via scanner e automaticamente para o sistema de São Paulo, que gerencia os documentos, organiza para análise, analisa e aprova. O contrato é emitido em São Paulo e impresso em Fortaleza. Isso está muito próximo de acontecer. Muito.

Mudando de assunto: alguns especialistas dizem que a obrigatoriedade dos bancos de direcionarem 65% dos recursos da poupança ao crédito imobiliário irá se acomodar neste ano. O crédito à produção tende a ficar mais restrito?

Sabe que todo mundo achava isso. Eu achava também, mas o que acontece é que a poupança está crescendo muito e, por isso, será preciso emprestar muito também para manter os mesmos 65%. Além disso, o formato de concessão de crédito dos bancos, nos últimos anos, melhorou substancialmente, o que significa que os índices de não pagamento, de inadimplência, estão menores. Se tenho mais retorno, tenho mais necessidade de emprestar de novo. Não será neste ano que o crédito deverá estacionar. Acredito que os bancos mantêm a oferta de empréstimos para 2010 com o mesmo nível ou um pequeno crescimento em relação ao que aconteceu em 2009, tanto para a produção quanto para a aquisição.

O rigor na análise do crédito à produção também tende a ser desburocratizado?

Todos os bancos são seletivos para conceder crédito. E têm que ser. Uma incorporadora com capital de R$ 10 milhões que faz um empreendimento de R$ 100 milhões precisa de R$ 150 milhões de financiamento. Ela, em si, não tem capacidade de tomar R$ 50 milhões, mas o empreendimento tem de ter. É preciso analisar muito bem o projeto. Então isso exige mais sofisticação de segregação de ativos, patrimônio de afetação etc.

Há alternativas para capitalização de pequenas e médias?

A grande quantidade de fundos de investimento em participações que estão surgindo ajudarão muito as pequenas e médias incorporadoras a se capitalizarem. São fundos de investidores que entram como sócios dos incorporadores para desenvolver projetos. Essa sociedade pode se dar em uma estrutura simples, centrada em uma sociedade direta do capital, ou em um modelo mezanino, em que o fundo tem o juro garantido e eventualmente uma participação no resultado. Esses fundos, na verdade, ampliam o capital adotado nos empreendimentos e dão mais segurança para a operação, facilitando a análise do banco. O banco entra com uma parte e o capital da incorporadora, somado a essas investidoras, com a outra parte. Hoje há mais de dez tipos desses fundos no mercado.

Foi a queda na taxa de juros nominal que abriu esse campo?

Sim, foram duas coisas: uma que o mercado de incorporação ficou atrativo; outra que os incorporadores não têm hoje capacidade de capital para acompanhar a velocidade de crescimento do mercado e precisam de um sócio. O jeito mais seguro para essa parceria é colocar esse sócio dentro de um fundo estruturado, que tem regras, fiscalização, regulamento e governança. Se as incorporadoras grandes acessam o mercado de capitais via IPO (oferta inicial de ações), as incorporadoras médias e pequenas acessam o mercado de capitais por meio de parcerias com os fundos de equity ou fundos mezaninos, que investem em seus projetos.

Tem pequena empresa fazendo parcerias como essa?

É ainda difícil ver pequeníssimas empresas acessar fundos, mas médias já estão recebendo investimentos. De qualquer forma, os empreendimentos que recebem investimentos não são, necessariamente, de médio porte, há projetos pequenos. Tenho informações de fundos que compraram a participação em quatro projetos com uma incorporadora razoavelmente pequena do Maranhão. Agora estão estudando quatro projetos no Paraná, e por aí vai.

Como se dão essas parcerias?

O fundo entra com funding (recurso) e governança, e o incorporador, com experiência específica e tecnologia de construção barata. Isso é que faz um casamento legal. Porque esse pequeno não tem capacidade de acessar funding e governança, e o investidor não tem essa capacidade de acesso local, de diálogo com o dono de terreno, não sabe dos processos de aprovação da prefeitura e também não tem capacidade de construção.

Esses fundos fiscalizam a obra?

Sim, para assegurar que tudo está acontecendo conforme o planejado; que o dinheiro pago pelos compradores está sendo usado exclusivamente para a obra; que a construção esteja andando dentro do orçamento; que os fornecedores pagos são aqueles que fizeram a construção; que os compradores estão pagando.

Qual a margem de retorno que os fundos requerem?

Há duas modalidades básicas. Uma é o investimento direto, o equity puro: o fundo entra como sócio, com 50% dessa SPE (Sociedade de Propósito Específico) e o incorporador com 50%. Lucro repartido. Outro é o modelo mezanino, em que o fundo entra, por exemplo, com 70% do capital necessário e o comprador/cliente, com 30%. Sobre esses 70%, o incorporador paga juros que giram em torno de algo como 12% ao ano, mais uma participação de 20% do resultado. Então esses 12% viram 18%. É atrativo, mas não é a taxa da incorporadora, que ganha 30%. Por outro lado, está garantido que é no mínimo 12%. Geralmente as pequenas optam pelo mezanino e as médias já compram de acordo com o primeiro modelo. O modelo mezanino é mais em cima do projeto, pois as empresas não têm capacidade de alavancar crédito. Esse tipo de negociação acontece bastante. Existem fundos estrangeiros inclusive que veem aqui só para fazer isso, como a Golden Tree, a RB Capital e vários outros.

Como os fundos escolhem em quem investir?

Analisam primeiro a construtora (sua situação econômica, financeira) para checar se ela tem capacidade técnica, tradição, notoriedade. Depois, analisa cada projeto e todos os elementos, como a taxa de retorno e pesquisa de mercado. O Brasil está na moda lá fora e então existe muito interesse dos investidores estrangeiros virem para cá. Neste ano, vamos somar oferta de crédito e funding de investidores especializados que estão entrando nesse segmento. Dinheiro não vai faltar.

 

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